Zijn energie slurpende en lekkende gebouwen straks nog iets waard?

Officieel mogen kantoren die minder dan een energielabel C hebben vanaf 1 januari 2023 niet meer gebruikt of verhuurd worden. Ook zullen banken ze niet meer willen financieren. Volgens de laatste cijfers van RVO zat in mei 54 procent van de 65.000 bedrijfspanden daar onder. Daarvan heeft 11 procent label D of slechter en 43 procent heeft nog helemaal geen label. Van die laatste groep schat het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) dat ongeveer 30 procent nog voor de deadline een geregistreerd groen label krijgt.

Kijk hier hoe je een kantoor ombouwt van energielabel G naar A

Energielabel zegt niets

Niels van Geenhuizen, hoofd duurzame gebouwde omgeving bij Arcadis denkt dat veel vastgoedeigenaren de deadline niet gaan halen. “Ik ben benieuwd wat de overheid aan handhaving gaat doen. Word je dan als huurder op straat gezet?”, vraagt hij zich af. “Meer waarschijnlijk is dat de overheid een brief stuurt en dat de eigenaar steeds laat weten dat hij de verplichte renovatie weer een half jaar uitstelt.” Hij heeft echter niet zoveel met energielabels. “De berekende energieprestatie (EPC) op basis van de bouwvergunning zegt namelijk niet zoveel. Als we naar een uitstoot van nul CO2 willen, zoals in het akkoord van Parijs is afgesproken, moet je kijken naar de werkelijke energieprestaties, dus de meter”, stelt hij.

Energieprestatie kantoren ondermaats

Het energieverbruik van kantoren wordt nu geschat op basis van de bouwtekening. Kantoren die op papier energiezuinig lijken, zijn soms in werkelijkheid zo lek als een mandje en presteren ondermaats, weet Christa de Vaan, partner duurzaamheid en digitale transformatie bij ingenieurs- en adviesbureau Arup. Spouwmuurisolatie is uitgezakt, het rendement van warmtepompen uit de specificaties wordt niet gehaald, zonnepanelen leveren minder op dan beloofd, het dubbele HR-glas is lek, of de regelklep lekt intern; om nog maar niet te spreken over alle laptops, lampen en andere stroom-vretende apparaten die dag en nacht aan staan. “Dat soort afwijkingen wordt nu niet gemeten of gecontroleerd. Een gebouw dat op papier energielabel A+++ heeft, kan in werkelijkheid op energielabel G zitten. Dat komt omdat een gebouw een complex systeem is dat uit verschillende componenten bestaat, die niet worden gecontroleerd op hun prestaties en regeltechnisch niet altijd goed op elkaar afgestemd zijn. Dit soort zaken wordt niet geregistreerd, dus zie je dat niet terug in het systeem. Omdat een gebouw uniek is, is het lastig om het energieverbruik te vergelijken. Als dit relatief veel afwijkt wordt dit al snel gewijd aan de unieke gebouwvorm of atypisch gebruik. Daardoor presteert een gebouw in werkelijkheid minder dan op papier”, legt ze uit.

Lijk uit de kast

De Vaan spreekt van een ‘lijk uit de kast’. Op deze manier lekt er namelijk ongemerkt 30 tot 40 procent weg uit de gebouwde omgeving door onder-prestaties die niet gemonitord worden. Zo lang de afwijkingen niet te extreem zijn en gebouwen nog steeds comfortabel, blijft het onderpresteren onopgemerkt en betalen bedrijven de energierekening. Het is namelijk lastig om een onzichtbaar probleem aan te pakken. “Je kunt op de factuur ook heel moeilijk zien waar de afwijkingen zitten. Daarom kunnen facility managers van gebouwen dit niet oplossen”, zegt ze.

Maar de manier van meten en het hele stelsel van energielabels gaat allemaal veranderen.

70 procent valt door de mand

Zowel Arup als Arcadis kunnen met digitale tools nu al de werkelijke energieprestaties van gebouwen berekenen. Zowel voor bestaande als nieuwe gebouwen. Dat deed ingenieursbureau Arup onlangs voor een vastgoedportefeuille van zo’n 150 panden. Dan blijkt dat 70 procent van de gebouwen door de mand valt, oftewel: meer energie verbruikt dan het label aangeeft. Daarom moet er volgens De Vaan nu al meer aandacht komen voor de werkelijke energieprestaties van gebouwen. Dat moet beter gemonitord worden. “Zo’n energielabel C zegt niets over de praktijk. Als we daar meer aandacht aan besteden trekken we al die C-labels en lager vanzelf mee”, zegt ze. De Vaan verwacht dat de ontwikkelingen snel gaan doordat slimme digitale tools, als digital twins, de sector steeds beter in staat stellen exact de pijnpunten aan te wijzen. “Dit maakt het probleem, maar ook de oplossing steeds beter zichtbaar”, zegt ze.

Risico van stranded assets

Volgens Van Geenhuizen zijn de werkelijke energieprestaties van gebouwen veel makkelijker te meten en te controleren, namelijk door periodiek de meter uit te lezen. Dat dwingt eigenaren en gebruikers tot actie. “Nu is het nemen van energiebesparende maatregelen nog te vrijwillig en te vrijblijvend”, zegt hij. Als de EU-regels van kracht worden en vastgoedeigenaren nog steeds niet in actie komen, lopen ze het gevaar dat hun bezit straks niet meer verhuurd kan worden en niets meer waard is. “Dan krijg je dus stranded assets en kun je niets meer met je pand. Dan moet je ineens fors investeren, bijvoorbeeld in een hele nieuwe gevel”, stelt hij. “Eén ding is zeker: de wetgeving gaat de komende jaren alleen maar strikter worden. We moeten immers naar nul-emissie. Dus neem je nu ingrepen, doe het dan gelijk goed.”

Australië loopt voorop

In Australië wordt het werkelijke energieverbruik van gebouwen al gemeten via het systeem NABERS (National Australian Built Environment Rating System). Dat meet op een betrouwbare manier de duurzame prestaties. De Vaan: “Mijn collega’s daar zijn druk in de weer om voor al hun gebouwen modellen te maken, die het energieverbruik in de operationele fase meten. Dat heeft inmiddels de oversteek naar Europa gemaakt, want we zien het nu ook in Engeland gebeuren.”

Nederland heeft de WEii

In Nederland heeft de maatschappelijke Stichting Dutch Green Building Council (DGBC) diverse tools ontwikkeld om gebouwen te laten voldoen aan de klimaatdoelstelling van het Parijs-akkoord. Het streven is om dat voor 2040 te doen. Dat betekent dat gebouwen twee derde moeten besparen ten opzichte van het huidige energieverbruik. Om op een objectieve manier het werkelijke energieverbruik van een gebouw te kunnen meten is de WEii, ontwikkeld. Dat staat voor Werkelijke Energie Intensiteit Indicator. Die indicator wordt berekend op basis van het werkelijk gemeten energiegebruik en het gebruiksoppervlak van het gebouw. De eenheid van WEii is dan ook kilowattuur per vierkante meter. Arcadis is partner van dit initiatief en tekende het commitment om enerzijds haar kantoorgebouwen Paris Proof te maken en anderzijds klanten te helpen dit te realiseren.

Kijk hieronder hoe de WEii werkt:

Maximaal 70 kilowattuur per vierkante meter

Als de gebouwde omgeving in Nederland energieneutraal moet worden en geen CO2 meer mag uitstoten, mag het energieverbruik voor kantoren maximaal 70 kilowattuur per vierkante meter zijn, rekent Van Geenhuizen voor. “Nu zitten de meeste gebouwen op een gemiddelde van ongeveer 250 kilowattuur per vierkante meter, al hebben wij ook gebouwen gemeten die rond de 100 kilowattuur zitten”, zegt hij. Die renovatie en verbouwing wordt nog een hele opgave. “De reden dat veel gebouwen niet eerder opgeknapt worden is vaak omdat de eigenaar een belegger is die niet in het gebouw komt. Hij zet er huurders in en zet er een beheerder op, wiens fee gebaseerd is op de omzet. Hoe hoger de energierekening is, hoe hoger de omzet. Dat is een verkeerde incentive om een gebouw zuiniger te beheren.”

Lees hier hoe huurders hun gebouweigenaren kunnen dwingen het kantoor te verduurzamen

Verder vooruit kijken

Volgens Van Geenhuizen zouden eigenaren die hun gebouw naar label C willen brengen verder vooruit moeten kijken. “Waarom ga je niet meteen naar label A?”, oppert hij. “Waarom zou je nu maar 2 centimeter spouwmuurisolatie aanbrengen als je er in 2027 weer 2 centimeter bij moet doen? Zorg dat je klaar bent voor 2050 en doe er meteen 20 centimeter bij. Ga dus naar A of meteen naar die 70 kilowattuur per vierkante meter.”