Het kan wél: de verduurzaming van een huurpand als succesvolle businesscase

ABN AMRO en Cromwell Property Group gingen samen de uitdaging aan. Voor het kantoorgebouw dat zij samen verduurzaamden, ontvingen zij het BREEAM-Excellent duurzaamheidskeurmerk.

Hoe duurzaamheid vorm krijgt 

Aan de buitenkant ziet het kantoor van ABN AMRO aan de Koningskade er niet anders uit dan de gebouwen ernaast: een kantoor tussen andere kantoren. Eenmaal door de schuifdeur verandert het beeld van het oude Kamer van Koophandel-kantoor.

Een grote vide brengt daglicht in het midden van het jaren ‘90 kantoor, de lift wekt energie op en de verlichting gaat uit als er niemand in de ruimte is. Ook past de verlichting zich aan het daglicht aan. Bij binnenkomst springt gelijk de groene plantenwand in het oog. Deze strekt zich verticaal uit over drie verdiepingen.  

Zodra bezoekers zich hebben aangemeld, nemen zij plaats tegenover een scherm waar naast nieuwsupdates ook de energieprestaties van het gebouw worden getoond. De huidige prestaties worden naast die van vorig jaar gelegd, want het gerenoveerde kantoor is inmiddels meer dan een jaar in gebruik. Om de zoveel tijd krijgen geïnteresseerden een rondleiding door het kantoor en collega’s van andere vestigingen komen speciaal naar de Koningskade om te vergaderen.

Duurzaamheidscertificaat voor verduurzaming oud gebouw

De interesse voor het kantoor aan de Koningskade komt voort uit de recente verbouwing van het gebouw waarbij de nadruk lag op verduurzaming. Dit resulteerde in een BREEAM-Excellent certificering, de een-na-hoogste classificatie.

“Een mooi resultaat voor een oud gebouw”, vindt Rob Vermeij. Hij is als category manager bij ABN AMRO facility management verantwoordelijk voor het opstellen van lange termijnplannen, om zowel de gebouwen in eigendom als de gebouwen die de bank huurt te verduurzamen.

“80 procent van het tapijt wordt opnieuw gebruikt” 

Eén van die gebouwen is het kantoor aan de Koningskade. Vermeij vertelt enthousiast over de toepassingen die voor het duurzaamheidscertificaat hebben gezorgd. Zo bevindt het kantoor zich dichtbij het station en zijn er elektrische laadpalen op de parkeerplaats geplaatst voor elektrische auto’s. Ook is het gebouw aangesloten op stadsverwarming in plaats van gas.

Tijdens een bezoek aan het kantoor valt daarnaast de letterlijk en figuurlijke groene vloerbedekking op. Tapijtleverancier Desso heeft deze vloerbedekking geleverd. Het bedrijf neemt het tapijt na gebruik terug voor hergebruik. “80 procent van het tapijt wordt opnieuw gebruikt,” zegt Vermeij.

Inzetten op circulaire economie

“Wij willen van onze leveranciers van tevoren weten welke grondstoffen in het product zitten, want als koper worden wij eigenaar van die grondstoffen”, zegt Vermeij. Hij merkt dat sommige leveranciers er moeite mee hebben om deze productinformatie vrij te geven.

Daar zal een nieuwe weg in gevonden moeten worden” vindt hij, want hij verwacht dat het hergebruik van materialen steeds belangrijker wordt. Om dat goed te organiseren moet de hele keten meegenomen worden in het proces.

Dit levert uitdagingen op, maar toch zet ABN AMRO hierop in, met de hoop de markt te versnellen. Hetzelfde geldt voor de innovatieve phase-changing material (PCM)-elementen die voor de koeling van het gebouw worden gebruikt. PCM-elementen worden verder nog weinig gebruikt in Nederland.

Zomers de ramen open

Deze PCM-elementen zijn het best te omschrijven als koelelementen zoals die worden gebruikt in een koelbox. Deze elementen liggen bovenop de plafondplaten en trekken de warmte uit de ruimte. ’s Nachts worden de elementen gekoeld zodat zij weer klaar zijn voor gebruik in de ochtend. Eén van de voordelen van dit systeem is dat in de zomer de ramen gewoon open kunnen.

Naast innovatieve, nieuwe toepassingen zijn er ook oude elementen terug te vinden in het kantoor. Zo zijn er in het gebouw elementen uit het kantoor van de Kamer van Koophandel terug te vinden, maar ook meubels uit andere ABN AMRO-kantoren. Soms was aanpassing nodig, zo zijn de Kamer van Koophandel lampen geschikt gemaakt voor ledverlichting.

Lees ook: ABN AMRO opent deuren van innovatief en circulair paviljoen Circl

‘Een goede businesscase’

“Koningskade is een goede businesscase, omdat er goed gekeken is naar de kosten”, vindt Bas Rutten, Head of Coverage Large Accounts & Advisory bij ABN AMRO. Opvallend aan deze case is dat het gaat om een huurpand. In die sector is het vaak lastiger om gebouwen te verduurzamen vanwege de gedeelde verantwoordelijkheid van huurder en verhuurder.

“In de commerciële vastgoedmarkt wordt vaak als argument om niet te verduurzamen gebruikt dat huurders er niet voor willen betalen”, zegt Kaj Bakker, Sustainability Manager Europe bij Cromwell. Het gevoel heerst dat de verhuurder moet betalen voor de verduurzaming, terwijl de huurder alle voordelen krijgt.

Het belang van samenwerking en ambitie

Rutten pleit daarom voor een goede samenwerking tussen huurder en verhuurder waarbij meerwaarde wordt gecreëerd voor beide partijen: “Ga vooral in gesprek en sluit niet op voorhand uit dat een bepaalde investering niet rendabel is.”

De samenwerking tussen Cromwell en ABN AMRO was goed. Zij zaten op hetzelfde ambitieniveau, waardoor tijdens het proces de duurzaamheidsambities twee keer naar boven werden bijgesteld. 

Zo heeft Cromwell verduurzaming van de vastgoedportefeuille in haar missie opgenomen en wil ABN AMRO in 2023 zowel haar kantoorgebouwen in eigendom als de gebouwen die zij huurt naar energielabel-A hebben gebracht. Op dit moment heeft 66 procent van het Bruto Vloer Oppervlak (BVO) van de bank een A-Label.

Verduurzamingsopgave voor alle kantooreigenaren

Binnenkort zullen alle eigenaren van kantoorgebouwen met een energielabel-D of lager moeten verduurzamen. Vanaf 1 januari 2023 mogen kantoren met een energielabel-D of lager namelijk niet langer worden gebruikt. Daaruit ontstaat de noodzaak voor partijen uit de commerciële vastgoedmarkt om hun gebouwen te verduurzamen.

"Vastgoedeigenaren moeten juist nu handelen”

Bakker verwacht dat er consequenties zullen zijn voor partijen die hun vastgoed niet op tijd verduurzamen. “Er is nu al schaarste in de aannemerswereld”, zegt hij. “Als iedereen rond 2023 hun gebouw conform wetgeving maakt drijft dit de prijzen op. Daarom moeten vastgoedeigenaren juist nu al handelen.”

De kantoorgebouwen die na 2023 nog een energielabel-D of lager hebben, zullen minder aantrekkelijk zijn voor huurders. Daarnaast bestaat er een kans dat banken dit vastgoed niet langer willen financieren. “We zien nu al voorbeelden van banken die vastgoed niet meer willen financieren.”

Waarom vastgoed dynamisch is

Jaarlijks wordt 1 procent nieuwbouw aan de markt toegevoegd, zegt Bakker. Daarom is het belangrijk om juist de bestaande bouw te verduurzamen. En volgens hem is het ook heel goed mogelijk om de bestaande bouw aan te passen aan nieuwe functies: “Vastgoed is dynamisch”, stelt hij.

Als voorbeeld geeft hij de grachtengordel in Amsterdam. Veel van die gebouwen hadden een pakhuisfunctie, terwijl ze nu als waardevolle woningen in de markt staan. Daarnaast wijst Bakker erop dat sloop en nieuwbouw ook CO2-uitstoot veroorzaken: “Het kan wel tien jaar duren voordat een nieuw gebouw klimaatneutraal is.” Daarom gelooft hij meer in het aanpassen van bestaand vastgoed.

“Het kan wel tien jaar duren voordat een nieuw gebouw klimaatneutraal is” 

Ook ABN AMRO ziet veel in het verduurzamen van bestaande bouw. In plaats van energielabel-C mikt de bank gelijk op een A-label om vooruit te lopen op mogelijke wetgeving. De bank kiest daarbij voor natuurlijke vervangingsmomenten. De nadruk ligt daarbij niet op het energielabel, maar vooral op het energieverbruik.

Lees ook: Olaf Rutten, ABN AMRO: ‘Wij financieren graag niet-duurzame panden’

Verduurzaming van de gebouwde omgeving

De gebouwde omgeving veroorzaakt 40 procent van de CO2-uitstoot in Nederland. Daarom kan verduurzaming van gebouwen een belangrijke rol spelen bij het aanpakken van klimaatverandering. Daarin ziet ABN AMRO een kans, omdat tweederde van de leningenportefeuille van de bank bestaat uit woningen en gebouwen. Daarom wil ABN AMRO klanten helpen bij verduurzaming.

Het is de ambitie van de bank om in 2030 al het onroerend goed in de portefeuille te verduurzamen naar gemiddeld label-A, de zogenoemde Missie 2030. ABN AMRO deelt haar kennis op het gebied van verduurzaming van vastgoed, omdat de ervaringen die de bank zelf opdoet vervolgens kunnen helpen bij de verduurzaming van gebouwen van klanten.

“Je kunt natuurlijk als bank ambities uitspreken, maar als je zelf de klantervaring niet hebt dan is dat heel moeilijk te concretiseren”, stelt Rutten.

Naast klanten in beweging brengen, wil ABN AMRO ook de markt versnellen. “Daarom geldt voor het gebouw aan de Koningskade het right to copy-principe”, zegt Vermeij. “Natuurlijk komen we zelf in actie, maar we sorteren pas echt effect als anderen dat ook doen. We moeten echt wereldwijd aan de slag om temperatuurstijging voorkomen.”

Lees ook: Kees van Dijkhuizen, CEO ABN AMRO: ‘Duurzaamheid creëert waarde op de lange termijn’

Afbeeldingen: Cromwell Property Group.