‘De vastgoedsector is niet de slechterik’

Elsbeth Quispel, Head of Real Estate Strategy & Innovation (blauwe jurk op pumps) en Lucy Matchett, Senior Strategy Consultant Sustainability ( beige colbert op sneakers) komen na elkaar de vergaderruimte binnen die uitzicht biedt over het Amsterdamse bos. Hoewel haar achternaam anders doet vermoeden is Quispel Nederlands. Matchett komt daarentegen wel uit Engeland, dus het gesprek vindt in het Engels plaats. In de verte ligt Schiphol.

Vanaf de twintigste verdieping op de Amsterdamse Zuidas ligt de hoofdstad letterlijk aan de voeten van de Cushman & Wakefield-medewerkers. Soms, als vliegtuigen heel laag overvliegen, voelt Matchett het gebouw trillen, vertelt ze. Op andere dagen hangt haar kantoor letterlijk in de wolken. Maar vandaag is het een heldere dag. Een goede uitgangspositie voor een reflectie op de stad en de rol van vastgoed daarbinnen.Quispel en Matchett werken al lange tijd met veel plezier in de vastgoedsector. Bij vastgoedadviseur Cushman & Wakefield richten zij zich vooral op data-gedreven strategisch vastgoedadvies aan klanten, zoals pensioenfondsen. Duurzaamheid speelt daarbij een steeds grotere rol. “Het is geen opzichzelfstaand onderwerp meer waar maar een paar mensen op gefocust zijn”, zegt Matchett.

Duurzaamheid en vastgoed… zijn dat geen tegenstrijdige termen?

Matchett: “Op een diner zei iemand eens tegen mij: ‘Ben je niet een beetje hypocriet dat je als duurzaamheidsprofessional in de vastgoedsector werkt?’ Ik had zoiets van: ‘Wat!? Rustig aan.’ De vastgoedsector wordt soms als de slechterik gezien, maar ik vind dat wel heel makkelijk. We hebben vastgoed nodig, we hebben de gebouwen nodig. Ik bedoel, hoeveel tijd besteden we in gebouwen? Misschien wel 90 procent van ons leven. Gebouwen zijn fundamenteel. Daarom heb ik er een hekel aan als mensen zo’n tegenstelling creëren. We moeten juist samenwerken.”

Quispel: “Vastgoed is inderdaad fundamenteel. We kunnen niet zonder. Het gaat erom hoe je natuur en vastgoed op een betere manier mengt. Daar zijn natuurlijk geweldige voorbeelden van, zoals vertical forest-gebouwen (gebouwen met veel groen erop, zoals het Utrechtse Wonderwoods en de torens van het Italiaanse architectenbureau Stefano Boeri Architetti, red.). En het is duidelijk dat de effecten van de vastgoedsector op het milieu enorm zijn. We hebben vastgoed nodig én we hebben de aarde nodig.”

Matchett: “Wat ook speelt is dat mensen zich vaak niet realiseren hoe complex de vastgoedsector is. Je hebt de eigenaren van gebouwen, de gebruikers van de gebouwen en teams die gebouwen op orde houden. Daardoor verwatert de verantwoordelijkheid. Dat maakt het soms uitdagend om impact te maken, omdat de vastgoedsector als geheel lastig in beweging te brengen is. Dat is waar Cushman & Wakefield een grote rol kan spelen, namelijk als bemiddelaar. Door tussen al die verschillende partijen en belangen een weg te vinden, ondanks de hindernissen en de bureaucratie.”

Jullie hebben als bedrijf wetenschappelijke doelen gesteld, waarom vonden jullie dat belangrijk?

Matchett: “Dat betekent dat onze doelen in overeenstemming zijn met het akkoord van Parijs. Als je geloofwaardige doelen wil maken, dan is dit de manier. Het Science Based Targets Initiative is het toonaangevende platform om te demonstreren dat onze doelen niet zweverig zijn of zo opgesteld zijn dat het vooral ons bedrijf goed uitkomt. Ze zijn gevalideerd.”

Quispel: “Je zou het kunnen zien als een soort keurmerk.”

Hoe proberen jullie duurzaamheid aan te jagen, als speler die overal tussenin staat?

Quispel: “We zijn een bemiddelaar. Dus dat is wat we blijven: de bemiddelaar. Maar ik vind wel dat we onze verantwoordelijkheid moeten nemen. Daarom hebben we ons gecommitteerd aan de klimaatdoelen van Parijs en wetenschappelijke doelen gesteld. Je kunt erover discussiëren of het genoeg is, of het snel genoeg is, et cetera. Maar we hebben een richting gekozen. We willen dat de markt, niet alleen wijzelf en onze eigen kantoren, voldoet aan de Parijsdoelen. Daarom willen we onze klanten ook aansporen om zich hieraan te committeren. We staan allemaal voor dezelfde uitdaging dus we moeten allemaal handelen en dezelfde doelen stellen.”

Matchett: “Alles hangt af van onze klanten. Zij komen naar ons voor advies. Wij helpen hen om de waarde van hun vastgoed te beschermen en te verhogen. Duurzaamheid maakt daar een belangrijk onderdeel van uit, omdat dit risico’s verkleint en ervoor zorgt dat gebouwen aantrekkelijk blijven voor gebruikers en toekomstige kopers. Wij zijn er als bedrijf van overtuigd dat investeerders er minimaal voor moeten zorgen dat ze de uitstoot van hun gebouwen minimaliseren. Er zijn verschillende duurzaamheidsaspecten, dus onze benadering verschilt per klant. Maar in elk van onze strategische adviezen kijken we naar de wettelijke vereisten. In Nederland gaat het dan bijvoorbeeld om de energielabel C verplichting in 2023. Wat geweldig is, is dat onze klanten doorgaans verder willen gaan dan dat. We kunnen het hebben over waar ze over tien, vijftien jaar willen staan. Onze klanten zijn behoorlijk vooruitstrevend.”

Wat zorgt voor de grootste veranderingen in de vastgoedsector?

Quispel: “Eén van de grootste verschuivingen in de markt van het afgelopen decennium kwam door pensioenfondsen. Die wilden dat hun langetermijninvesteringen duurzaam zijn. Zij wilden zien hoe duurzaam hun gebouwen zijn. Dat heeft de markt echt een duw in de goede richting gegeven.”

Matchett: “Eens. De investeerdersgemeenschap heeft een grote invloed in de markt. Zij stellen vaak de juiste vragen, omdat zij waarde-behoud op de lange termijn belangrijk vinden. Zij beheren pensioengeld van mensen, dus daar moeten ze goed voor zorgen. Dat maakt het makkelijker om met hen een gesprek over duurzaamheid aan te gaan. Natuurlijk kun je niet ontkennen dat zij investeren in vastgoed, omdat het rendement moet opleveren, maar ze snappen dat het niet ten koste mag gaan van het milieu. Er is nu genoeg bewijs dat het leven behoorlijk erbarmelijk zal worden op sommige plekken, zeker tegen het einde van deze eeuw, als we ons gedrag niet veranderen. Dus het gaat erom een balans te vinden. Dat we misschien een iets lager rendement accepteren, omdat het een veiligere investering op de lange termijn is.”

Quispel: “Daarnaast speelt wetgeving een belangrijke rol. Dat is een andere stimulator van verandering in de sector.”

Matchett: “Ja wet- en regelgeving, bouwcertificaten en zoiets als de EU-taxonomie: daar zijn wij heel enthousiast over. Het maakt het moeilijker voor bedrijven om te doen alsof ze duurzaam zijn, omdat het aantoonbaar wordt. Het helpt bedrijven om de goede richting op te gaan en het stimuleert hen om de lat hoog te leggen.”

Quispel: “Ja dat is een belangrijk onderwerp wat je noemt, want het gaat erom hoe je duurzaamheid ‘in-prijst’. Er zijn al ruim vijftien jaar gesprekken gaande over hoe je duurzaamheid moet beoordelen. Door de gestelde ondergrens van energielabel C (per 1 januari 2023 moet elk kantoorgebouw minimaal energielabel C hebben red.) en de consequentie dat een gebouw niet meer verhuurd mag worden als het hier niet aan voldoet, biedt taxateurs een concreet middel om de impact op de waarde te kwantificeren. Ik verwacht dat er de komende jaren nog meer eisen komen. Bijvoorbeeld over CO2-uitstoot, maar ook het kunnen kwantificeren van klimaatrisico’s in een taxatie. Het gaat erom dat mensen niet zomaar zeggen dat hun gebouw duurzaam is, maar het moeten bewijzen.”

Wat zijn andere belangrijke trends wat duurzaamheid betreft?

Quispel: “CO2-reductie is de trend die het meest out there is, maar daarnaast zijn er ook ontwikkelingen gaande op het gebied van klimaatbestendigheid en sociale waarde.”

Matchett: “De CO2-voetafdruk was altijd belangrijk, maar nu is de druk echt groot. Omdat we afgelopen jaren niet snel genoeg onze CO2-uitstoot hebben verminderd komt er nu een andere belangrijke trend bij: klimaatadaptatie. We kunnen niet ontkennen dat de opwarming van de aarde al bezig is en zal toenemen. Dus we moeten vastgoed beschermen, maar we moeten oppassen dat we niet meer schade aanrichten in het proces. Bijvoorbeeld door meer airconditioningunits aan te leggen om oververhitting op te lossen. Dat is een slecht idee. Er zijn allerlei alternatieve routes te kiezen om die risico’s te beheren. Zoals meer groen, witte daken en natuurlijke ventilatie.”

Wat bedoelen jullie precies met sociale waarde?

Quispel: “Bij sociale waarde draait het om de relevantie van een gebouw. Hoe past het in zijn omgeving, in de gemeenschap? In het buitenland zie je al voorbeelden waarbij gebouwen er ook zijn voor de mensen uit de buurt. Het worden open werkplekken of een lunchroom.”

Matchett: “Als we een duurzame samenleving willen creëren, die rechtvaardig en inclusief is en waar het niet uitmaakt wie of wat je bent, waar je vandaan komt of wat je verdient, dan moeten we gebouwen maken die niet alleen voor een bepaald soort mensen zijn. Vastgoedbezitters denken al vaker na over hun verantwoordelijkheid als rentmeester van een gebouw of een gebied. Het meest voor de hand liggende voorbeeld daarvan is hoe we teruggaan naar kantoor na corona. Wat kunnen verhuurders en bedrijven doen om ervoor te zorgen dat werknemers goed en veilig kunnen werken? Dat hun productiviteit verzekerd is en hun gezondheid niet vermindert door terug op kantoor te komen.”

Hoe zien steden er in de toekomst uit?

Quispel: “Niet heel anders dan nu. Ik denk bijvoorbeeld niet dat het zin heeft om gebouwen te slopen en een nieuwe lay-out voor de stad te bedenken. Dan riskeer je dat een stad zijn sfeer verliest. Daarnaast denk ik dat technologie onze mobiliteit gaat veranderen: de manier waarop we ons door de stad verplaatsen. Het zal ook veranderen waar we willen wonen en hoe we de ruimte om ons heen willen inrichten.”

Matchett: “Ongeveer 80 procent van de gebouwen die je nu ziet, staan er in 2050 nog. Daarom moet de focus liggen op energiezuinigheid en klimaatadaptie van de bestaande voorraad. Hoe we nu bouwen en renoveren heeft een enorme impact.”

Quispel: “Denk bijvoorbeeld aan de kantoren. Nu willen we sommige kantoren veranderen in woningen. De gebouwen die we vanaf nu gaan bouwen moeten makkelijker te transformeren zijn naar andere functies. En ook op te pakken zijn en weer op een andere locatie in elkaar te zetten zijn. Het gaat allemaal om flexibiliteit, want we weten bijvoorbeeld niet hoeveel ruimte we voor de straat nodig hebben als we in de toekomst met zelfrijdende auto’s gaan rijden. Verder hebben we uit onderzoeken geleerd dat we veel meer groen, bomen en water nodig hebben in de stad. Daar heeft iedereen baat bij. Ook denk ik dat steden meer zelfvoorzienend worden, met vertical farming bijvoorbeeld. De manier waarop we met landbouw en voedselproductie omgaan zal ook een impact hebben op de manier waarop we in onze steden leven. Tot slot weten we dat we meer ‘ongeorganiseerd groen’ nodig hebben (geen geplande groenstroken en aangeharkte parken, maar daktuinen en mini-natuurgebieden waar de natuur meer haar gang kan gaan, red.).”

Matchett: “En ik denk dat de stad van de toekomst echt klimaatadaptatie in de kern moet hebben om succesvol te zijn. Het is natuurlijk afhankelijk van waar de stad zich bevindt, maar het valt niet te ontkennen dat de opwarming van de aarde uitdagingen met zich meebrengt, of het nou gaat om overstromingen, hittestress of bosbranden. Wat doen steden nu om zich daar tegen te beschermen, die focus zie ik echt verschuiven de komende jaren.”

Een voorbeeld van een belegger die aan de slag gaat met verduurzaming van het eigen vastgoed is a.s.r. “Het is heel makkelijk om een verduurzamingsplan kapot te rekenen of het verhaal zo uit te leggen dat het niet lukt”, zei Robbert van Dijk, managing director bij ASR real estate eerder. Waarom lukte verduurzaming toch?