100.000 duurzame woningen van de lopende band

Jan Willem van de Groep heeft haast. Voor de Kerst moeten duizend huurwoningen zijn gerenoveerd naar een energieneutrale standaard. Dat wil zeggen: over een heel jaar levert zo’n woning evenveel duurzame energie op als het verbruikt. Die duizend vormen de opstap naar de renovatie van tienduizend woningen.

En daarna volgen nog eens 100.000 huurwoningen.

Project de Stroomversnelling wil in totaal 111.000 huurwoningen in Nederland verduurzamen voor 2020. Jan Willem van de Groep is bedenker en aanjager van het project.

Om te slagen hoeft hij maar drie dingen te doen: de bouwsector ingrijpend hervormen, wetgeving aangepast krijgen en mensen overtuigen van een radicaal nieuw verdienmodel met bijpassende financieringsvorm.

“Het is toch een mooi verhaal?” zegt hij. “Met de energierekening van de huurder kunnen we een volledige renovatie bekostigen met een positief rendement voor de belegger.”

De komende twee jaar moet het gebeuren. “Gaat het lukken of niet? The devil is in the details. Je moet op elk schaakbordje kunnen spelen. De grote vraag is of we de prijs kunnen drukken en de kwaliteit verhogen. Kunnen we het bouwproces industrialiseren?”

De Stroomversnelling

De Stroomversnelling is op alle fronten ambitieus en innovatief. De schaal is groots. Vier bouwbedrijven (BAM, Dura Vermeer, VolkerWessels en Ballast Nedam) werken samen met zes woningcorporaties. Het principe klinkt bijna te mooi om waar te zijn: huurders hoeven geen cent te betalen voor een volledig gerenoveerde woning.

Voor zover mogelijk is zelfs de wetgeving spannend. Woningcorporaties mogen namelijk binnenkort ook energiediensten in rekening brengen.

 

Standaardisering is essentieel om een nationaal, bijna megalomaan duurzaamheidsproject te voltooien.

 

Technisch wordt een schil, een soort tweede huid, om de gevel van woningen gezet. Daardoor zijn ze goed geïsoleerd en wordt de warmtevraag tot wel 90 procent verlaagd. Daardoor is het mogelijk de resterende energievraag  zelf op wekken met bijvoorbeeld zonnepanelen, warmtepompen en zonneboilers.

Met het gereedkomen van acht prototypes in Heerhugowaard, Maarssen en Soesterberg vrijdag krijgen de plannen vorm. De Stroomversnelling richt zich op rijen van identieke rijtjeswoningen uit de jaren 50 tot 70. Die lenen zich goed voor een geïndustrialiseerd renovatieproces. Zo’n 3,5 miljoen woningen zijn geschikt voor deze aanpak. Standaardisering is essentieel om een nationaal, bijna megalomaan duurzaamheidsproject te voltooien. Daar zijn vele stappen aan vooraf gegaan.

Stap 1: Het moet integraal

“Bij duurzame bouw zijn we gewend duurzame producten op elkaar te stapelen. Isolatie, warmtepomp, zonnepanelen. Tel de energieprestaties bij elkaar op en je hebt een ‘duurzaam’ gebouw. Maar dat heeft twee gevolgen: het is duur, en het werkt niet.”

“Ik gaf laatst een presentatie bij het Platform Warmtepompen. Ik zei: Denken jullie dat er in de auto-industrie een Platform Startmotoren bestaat? Nee, je bent altijd onderdeel van een geheel. De kunst van een duurzaam gebouw is het te beschouwen als één systeem.”

Stap 2: Je moet samenwerken

Bij een project voor de bouw van 61 energieneutrale woningen in 2009 experimenteerde Van de Groep met een nieuwe aanpak. In de opdracht werden alleen generieke eisen gesteld. Er was geen gedetailleerd bestek. Marktcoalities moesten samenwerken om tot een oplossing te komen.

“De boodschap was: al maak je een huis van krantenpapier, als deze maar de energie-, comfort- en onderhoudsprestaties kan leveren die we vragen.” Vier coalities konden allemaal aan de eisen voldoen en kwamen met oplossingen “die we nooit hadden kunnen specificeren in een bestek.”

Stap 3: Het doel is ook maar een middel

Het project werd een groot succes, juist vanwege de vrijheid die de coalities kregen. “Je moet het proces nooit helemaal uitschrijven als je vernieuwing wilt,” verklaart Van de Groep. “Begin wel met een doel, maar dat is ook maar een middel om een richting te kiezen.”

Het project rondom de 61 energieneutrale woningen kon rekenen op uitgebreide aandacht in de media. Van de Groep werd benaderd door het ministerie van Binnenlandse Zaken. Kon hij deze ontwikkeling opschalen als project binnen het programma de Energiesprong?

Dat werd de Stroomversnelling. “Het ministerie wilde plannen hebben. Deliverables. Deadlines. We zeiden: ‘We weten eigenlijk helemaal niet wat we gaan doen.’” Vier jaar verder blijkt dat van de oorspronkelijke plannen weinig is gerealiseerd. “Transitie en innovatie is anticiperen op de nieuwe werkelijkheden.”

Stap 4: Springen is makkelijker dan kleine stapjes

Er is natuurlijk een doel: de gebouwde omgeving moet energieneutraal zijn in 2050. Daarvoor is een transitie noodzakelijk. De opdracht voor Energiesprong is om daar een flinke boost aan te geven.

“Projecten die we honoreerden moesten een energiebesparing van minimaal 45 procent realiseren. Al snel kwamen we op projecten waar we met gemak 60 en zelfs 100 procent haalden.”

 

Het ministerie wilde plannen hebben. Deliverables. Deadlines. We zeiden: ‘We weten eigenlijk helemaal niet wat we gaan doen.’Jan Willem van de Groep

 

Dat inzicht betekende een ommekeer. “Als je een sprong maakt is het vaak veel makkelijker. Bij kleine stapjes zijn oplossingen weer niet geïntegreerd. Als we nou in één keer naar nul gaan, dan kan je het als geheel aanpakken en laten we het stapelen achter ons.”

Stap 5: Bedenk innovatieve financiering

“Als je naar een energierekening nul gaat, dan is er geld over voor renovatie. Dat is het idee. De energierekening van alle huishoudens in Nederland is € 13 mrd per jaar. Een bedrag dat alleen maar gaat stijgen. Dat is een cashflow, waarmee  je met een slimme financieringsconstructies al snel € 300 mrd kunt ophalen bij de bank.”

De besparing op de energierekening betaalt dus de renovatie. “Voor een gemiddeld huishouden is dat een bedrag van € 45.000. Dat is het bedrag wat we per woning mogen uitgeven, dat is de lat.”

Stap 6: Industrialiseer

Die hoge lat is bij de bouwers gelegd. “Het is nu niet mogelijk om een woning voor dat bedrag energieneutraal te maken. Eén woning kost nog ongeveer € 70.000. Maar zo lok je innovatie uit.”

“De bouw kan 40 tot 45 procent goedkoper als we op een industriële manier gaan produceren. In Japan worden op die manier al huizen gebouwd op de lopende band. Je kan een Suzuki-huis of een Honda-huis kopen. Deze huizen worden niet opgeleverd, maar afgeleverd.”

In die fabrieken van de toekomst staan productielijnen met robots en 3D-printers. Ze produceren IKEA-achtige bouwpakketten. Daardoor kan de prijs gedrukt worden. “Het gaat me niet om de prijs van de eerste woning, het gaat me om de prijs van de 11.000e woning.”

 

Ontvangst

Eerder opgeleverde prototypes in Arnhem, Heerhugowaard, Melick en Stadskanaal  blijken populair. Volgens Van de Groep willen veel huurders ook zo’n woning. Nu. Hun kaarsen waaien door tocht niet meer uit. “Energieverbruik interesseert de meesten niet, maar de vernieuwing en comfortverbeteringen des te meer.”

Voor particuliere woningeigenaren werkt Platform 31 aan een vergelijkbaar model als de Stroomversnelling: Ons Huis Verdient Het. Minister Blok wil daarvoor de hypotheekruimte verhogen mits bouwers en banken daarvoor de gegarandeerde producten gaan leveren. “Dat is een goede aanpak. Renovaties moet je financieren met behulp van de hypotheek. De bouwer garandeert vervolgens dat de weggevallen energielasten opwegen tegen de extra hypotheeklasten.”

Maar eerst die deadline in december: duizend energieneutrale huurwoningen. Van de Groep: “Als duizend lukt, dan die tienduizend ook. Als die tienduizend lukt, dan die 100.000 ook.”