“In Jakarta heeft de president natuurlijk al gezegd dat hij Jakarta wil opgeven en een nieuwe hoofdstad heel ergens anders wil opbouwen. Wij doen misschien grappend over “Enschede aan zee” en het verplaatsen van de Randstad, maar er zijn plekken op de wereld waar dat soort beslissingen nu al worden genomen”, zegt Anouk Donkervoort.
Als strategisch adviseur duurzaamheid helpt Donkervoort klanten met vragen over duurzaamheid. Haar klanten zijn grote (institutionele) beleggers die in Nederlands vastgoed (willen) beleggen. Ze krijgt ook vragen over overstromingsrisico’s. “Ik heb de afgelopen paar maanden twee keer zo’n vraag gehad.” In beide gevallen ging het om een Duitse klant. Wellicht dat de overstromingen van afgelopen zomer daarbij een rol speelden.
Geld lenen kost (meer) geld
Niet alleen beleggers kijken naar overstromingsrisico’s. Ook kredietbeoordelaars doen dat. Zij geven kredietscores aan landen, gemeenten en bedrijven om beleggers inzicht te geven in de kans dat degene aan wie zij geld lenen deze lening ook daadwerkelijk kan terugbetalen. Hoe hoger de risico’s, hoe meer rente een lener moet betalen. Deltacommissaris Peter Glas waarschuwde vorig jaar dat Nederland een lagere kredietwaardigheid riskeert, omdat we niet voldoende investeren in waterveiligheid en infrastructuur. Dat zou betekenen dat geld lenen duurder wordt voor ons. Glas deed zijn waarschuwing naar aanleiding van een onderzoek van Cambridge.
In het onderzoek van Bennett Institute for Public Policy dat gelieerd is aan Cambridge staat dat kredietbeoordelaars bij ongewijzigd beleid de kredietstatus van een land als Nederland mogelijk meerdere stappen moeten verlagen. Nu hebben we een AAA-score. Dat is de hoogst-mogelijke score, maar die zou zo maar eens een paar A’tjes kunnen zakken. Ter vergelijking: met een BBB-score zouden we op het niveau van Portugal uitkomen.
Kredietbeoordelaar Moody’s denkt dat het zo’n vaart niet zal lopen. “Ondanks de groeiende dreiging van zeespiegelstijging en rivieroverstromingen in het laaggelegen Nederland, is de kans op overstromingen door falende dijken laag gezien de hoge standaard van de Nederlandse waterkeringssystemen.” Zo schrijft de kredietbeoordelaar in een recente studie. Ook worden de financiële risico’s voor bijvoorbeeld woninghypotheken en kleine en middelgrote ondernemingen goed afgedekt.
Veel waarde onder NAP
Ook Donkervoort maakt zich weinig zorgen. “We hebben zoveel waarde onder NAP dat we nog heel lang kunnen doorgaan met de huidige manier van watermanagement en bescherming.” Anders gezegd: de economische belangen van de Randstad zijn zo groot dat (veel) geld stoppen in de bescherming ervan het waard is. “Als je het afzet tegen het BBP, dan zijn wij in Nederland relatief goedkoop uit”, zegt Donkervoort. In de verre toekomst kan dat anders zijn. “De zeespiegelstijging is een heel geleidelijk proces. Er zal over twintig jaar niet opeens een omslagpunt zijn. Het kan wel dat we ons in 2080 of 2100 afvragen of het nog economisch haalbaar is om al die waarde die we in de Randstad hebben nog te beschermen.” Donkervoort vraagt zich hardop af wanneer we die keuze zullen maken. Pas in 2080 of al eerder? En wat we dan precies beslissen.
De gemiddelde vastgoedbelegger kijkt niet zover vooruit. En op dit moment zijn de overstromingsrisico’s klein. “Als je die risico’s in het complete risico-overzicht voor beleggen plaatst, dan zullen overstromingsrisico’s niet heel zwaar tellen door de goede waterbescherming in Nederland.” Toch vindt Donkervoort het wel een goed idee als beleggers vaker meedenken over risico’s en de oplossingen die de Nederlandse overheid en kennisinstellingen bedenken. “Het Kennisprogramma zeespiegelstijging, bijvoorbeeld. Daar worden onderzoeken gedaan die keuzes beïnvloeden die impact gaan hebben.” Hetzelfde geldt voor de toekomstscenario’s die Deltares evalueert. Gaan we bijvoorbeeld een grote dijk in de zee bouwen en nieuw land creëren, alle gebouwen ophogen of op het water bouwen? Dit soort beleidskeuzes hebben op termijn invloed op vastgoedwaarde.
Door de bril van de belegger
Vastgoedbeleggers kijken in de eerste plaats naar het gebouw. “Bij commercieel vastgoed ligt de nadruk tot nu toe veel meer op gebouw-specifieke maatregelen om te verduurzamen. Dus het gaat veel meer over de vraag hoe ze de energietransitie kunnen vormgeven binnen hun portefeuille, en welke risico’s ze lopen die ze moeten minimaliseren.” Tegelijkertijd merkt Donkervoort dat vastgoedbeleggers wel vaker oog hebben voor de invloed van het vastgoed op de omgeving. Nu gaat het dan vooral over sociale zaken, zoals buurtfuncties en impact op de sociale structuren in wijken.
Donkervoort signaleert dat nieuwe Europese regelgeving de aandacht voor klimaatadaptie sterk vergroot. Het gaat om de zogenoemde groene taxonomie. Als beleggers hun vastgoed verduurzamen moeten ze namelijk ook aangeven dat ze op andere thema’s geen schade aanrichten. Klimaatadaptatie is één van die thema’s. Zij hoopt dat beleggers daardoor gaan nadenken over hun rol bij de versterking van duurzame adaptieplannen in de buurt. Geen vergroting van de riolen om water af te voeren bijvoorbeeld, maar groene daken en tijdelijke waterbergingsoplossingen.
De overheid is leidend
Klimaatadaptatie is een thema waar meerdere partijen bij betrokken zijn. Van netbeheerders die de infrastructuur beschermen tot boeren die hun land beschikbaar stellen voor tijdelijke waterberging. “Uiteindelijk is de overheid daar leidend in, maar we moeten allemaal proberen om daarover mee te praten.” Elke partij afzonderlijk heeft een beperkte invloed, maar dat betekent niet dat ze de invloed die ze hebben niet moeten aanwenden. Donkervoort komt met een persoonlijk voorbeeld.
“Ik heb een huis in Delft op 1,5 meter onder NAP. Ik heb een beperkte invloed op hoe de polder naast mijn huis wordt bemalen en welke beslissingen het waterschap daarin neemt. Als ik invloed wil hebben op het watermanagement zal ik in gesprek moeten met het waterschap, de gemeente en misschien met mijn gehele buurt. Voor vastgoedbeleggers is dat niet heel anders. Zij hebben vooral invloed op hun eigen gebouw. Net als ik invloed heb op mijn eigen huis en tuin. Uiteindelijk sta je sterker als je een positie inneemt als onderdeel van dat gehele systeem.”
Dit artikel maakt onderdeel uit van de serie Het wassende water. Lees ook de andere delen:
Schrijf je in voor onze Newsbreak: iedere dag rond 12 uur het laatste nieuws
Wil jij iedere middag rond 12 uur het laatste nieuws over duurzaamheid ontvangen? Dat kan! Schrijf je hier in voor onze Newsbreak.
schrijf je in voor de nieuwsbrief
Wil jij iedere ochtend rond 7 uur het laatste nieuws over duurzaamheid ontvangen? Dat kan!
Schrijf je nu in