Zorginstelling wordt vastgoedpartij met energieneutrale woningen

“Als het concept niet aanslaat en die woningen onverhuurbaar blijken, dan zitten ze met een financiële strop. Dat is een risico dat past bij ontwikkelaars, maar doorgaans niet heel logisch is voor een zorgaanbieder. Dus hiermee steken ze hun nek uit.” Aan het woord is Sierd Bron van adviesbureau Rebel. Hij beoordeelde de businesscase van IJsselheem en ging met banken in gesprek over de financiering. “Alle banken die we benaderd hebben, reageerden positief en deden een aanbod.”

Een zorginstelling die zijn nek durft uit te steken

Veel ouderen van tegenwoordig gaan niet graag meer naar een verpleeghuis, zorgmedewerkers zijn schaars en het aantal mensen dat langdurige zorg nodig heeft neemt toe. Volgens Egbert den Engelsman praten veel partijen over deze uitdagingen. Maar het initiatief blijft vaak uit. “Wij vinden het onze verantwoordelijkheid om dit proces los te trekken”, zegt de directeur bedrijfsvoering en vastgoed van IJsselheem.

De zorginstelling voerde gesprekken met cliënten met dementie en lichamelijke beperkingen, familieleden en medewerkers om erachter te komen wat ouderen met een intensieve zorgvraag het allerliefst willen. Ook de collega’s van de wijkverpleging werden erbij betrokken om te achterhalen wat de redenen zijn om mensen naar een verpleeghuis te verhuizen. Op basis van die informatie trok IJsselheem de conclusie dat er bij deze doelgroep een grote behoefte is aan verpleegzorg aan huis.

De beperkende factor in dit geheel is het eigen huis. Dat is niet geschikt voor een zorgbehoevende oudere of ligt te ver van een zorginstelling waardoor zorgmedewerkers niet op een (kosten)efficiënte manier langs kunnen komen. Daarom gaat IJsselheem een 140 jaar oude monumentale school in Kampen ombouwen tot 44 energieneutrale appartementen voor ouderen en vijftien appartementen voor cliënten van een collega-zorgaanbieder. “Dat moderniseren tot energieneutraal en gasloos is een hels karwei. Zeker in deze bouwmarkt”, zegt Den Engelsman.

Twijfels

Bron geeft toe dat hij twijfels had toen hij de plannen van IJsselheem voor het eerst hoorde. “Schoenmaker blijf bij je leest”, dacht de adviseur. Ook omdat de zorginstelling dat eerder zelf aangaf. “Eigenlijk moet IJsselheem als zorgaanbieder geen positie meer nemen in vastgoed”, herhaalt Den Engelsman de vastgoedvisie uit 2019. “Dat is ons vertrekpunt, maar in dit geval was het de enige manier om het mogelijk te maken”, zegt hij nu. Om te zorgen voor toekomstbestendige zorg moet de zorginstelling wel zelf aan de slag, omdat vastgoedpartijen te hoge rendementseisen hebben. Dat zou te hoge prijzen opleveren. “Het moet geen top-huur voor een exclusief groepje uit de regio Kampen worden.”

“Een commerciële ontwikkelaar wil commerciële rendementen”, weet Bron. Omdat voor IJsselheem goede zorg aanbieden het doel is in plaats van winst maken uit huuropbrengsten, kon de businesscase voor de zorginstelling wel gemaakt worden.

De monumentale school ligt dicht bij Myosotis, één van de verpleeglocaties van de zorginstelling. Mede vanwege deze nabijheid is IJsselheem in staat om de intensieve zorg te organiseren, maar dat betekent niet dat het een nieuw verpleeghuis wordt. Het doel is dat de bewoners zo zelfredzaam mogelijk kunnen wonen en leven, in de wetenschap dat professionele zorg dichtbij is.

Infrarood in douche en verlichting op commando

Den Engelsman ziet een belangrijke rol weggelegd voor technologie zodat mensen zo zelfstandig mogelijk blijven als ze mentaal of fysiek achteruitgaan. IJsselheem ziet allerlei kansen. Zoals een afstandsbediening om zelfstandig de gordijnen te sluiten, de mogelijkheid om via voice control de verlichting aan te doen, een oplossing waarmee mensen met één arm tandpasta op hun tandenborstel krijgen en een droog-föhn of infrarood-installatie voor na het douchen waardoor mensen niet meer afhankelijk zijn van een verzorgende die hen na tien minuten douchen komt afdrogen. “Dat worden nieuwe standaarden. Dat mensen met zware beperkingen met hulpmiddelen toch heel veel zelfstandig kunnen”, zegt Den Engelsman.

Als mensen toch hulp nodig hebben dan is dat in eerste instantie digitaal. En voor kleinere zaken is niet altijd de professionele hulpverlener gelijk aan zet, maar eerst het eigen netwerk. “Professionele zorg wordt dan echt ingezet voor die onderdelen waar je professionele zorg voor nodig hebt. Nu loopt dat in verpleeghuizen helemaal door elkaar heen.” De arbeidsmarkt en de maatschappelijke ontwikkelingen maken deze verschuiving volgens IJsselheem onvermijdelijk.

Jeannette Knol van Zilveren Kruis regio Zwolle is enthousiast over het initiatief. “In eerste instantie kijk je naar wat de ouder-wordende cliënt zelf met zijn omgeving kan doen. De tweede stap is de inzet van hulpmiddelen en technologie om te ondersteunen. En daarna volgen de professionals. In die volgorde. Dat waren we natuurlijk in het verleden anders gewend.”

Win-win-win

Als zorginkoper langdurige (ouderen)zorg kent Knol de uitdagingen. “In de gemeente Kampen verwachten we dat de vraag voor langdurige zorg richting 2040 met 78 procent stijgt. En in Zwolle verwachten we zelfs een stijging van 97 procent.” Dat blijkt uit de regioanalyse van zorgkantoor Zilveren Kruis.

Om aan de wensen van cliënten te voldoen, goede zorg te kunnen leveren en de kosten binnen de perken te houden zijn oplossingen zoals die van IJsselheem nodig. “We verwachten dat je hiermee minder zorgprofessionals nodig hebt. Dus het mes snijdt aan twee kanten.”

Adviseur Bron ziet nog een voordeel van het initiatief van IJsselheem. “Het gaat niet alleen over passende huisvesting voor ouderen, maar er komt een hele trits aan neveneffecten achteraan. Als we ouderen aan het verhuizen krijgen naar passender huisvesting dan ontstaat er doorstroom op de gehele woningmarkt.”

Maatwerk

Ondanks al het enthousiasme vindt Knol niet dat alle zorginstellingen IJsselheem nu moeten kopiëren. “Het is geen standaardoplossing. Het vraagt elke keer wel maatwerk. Ik denk dat zorginstellingen vooral kunnen leren van de denkwijze.”

Den Engelsman: “Je moet niet het gesprek gaan voeren over vastgoed als je niet precies weet welk zorgconcept je wil realiseren.” Daarom is zijn advies: denk goed na over wat je wilt en waarom. “Dat helpt enorm in het maken van keuzes en in het overleg met gemeenten, adviesbureaus, corporaties en vastgoedontwikkelaars."